Wohnungswirtschaft investiert 1,2 Milliarden Euro in Wohnungen im Land

vbw fordert: Immobilienunternehmen nicht noch stärker belasten!

„Im vergangenen Jahr hat die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Baden-Württemberg den Wohnungsneubau angekurbelt und gleichzeitig hohe Investitionen in die Instandhaltung und Wohnwertverbesserung der Bestandsgebäude geleistet“, sagte Gerhard A. Burkhardt, Präsident des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., anlässlich der Jahrespressekonferenz des Verbandes. „Die Unternehmen haben damit einen deutlichen Beitrag zur Wirtschaftskraft des Landes erbracht und insgesamt die Mitarbeiter- und Auszubildendenzahl leicht erhöht“, fasste er die Zahlen aus der Statistik zusammen. Die im vbw organisierten rund 300 Wohnungsunternehmen bewirtschaften zusammen einen Wohnungsbestand von knapp 500.000 Wohnungen und re-präsentieren damit etwa ein Fünftel des Mietwohnungsmarktes in Baden-Württemberg.

Im Jahr 2010 investierten die Mitgliedsunternehmen des vbw über 1,2 Milliarden Euro in den Erhalt, die Verbesserung und den Neubau von Wohnungen. Allein über 620 Millionen Euro flossen in den Neubau. Ins-gesamt erstellten die Unternehmen rund 2.130 neue Wohnungen. Das ist mehr als das 1,5-fache desJahres 2009. „Durch die Neubaumaß-nahmen verbessern die Wohnungsunternehmen im vbw vor allem in der Landeshauptstadt Stuttgart, in den Universitäts- und Hochschulstädten sowie den Verdichtungsräumen, aber teilweise auch in ländlichen Gegenden eine angespannte Marktsituation. „Die hohe Nachfrage nach diesem Wohnraum macht deutlich, dass Neubau auch weiterhin erforderlich ist und zwar sowohl im Mietwohnungs- als auch im Eigentumsbereich“, so Burkhardt. „Wir halten es daher für falsch, dass sich die neue grün-rote Landesregierung nahezu komplett aus der Eigentumsförderung verabschieden will. Wohneigentum zählt zur zentralen Absicherung im Alter und ermöglicht jungen Familien häufig ein geräumigeres, besseres Wohnen. Der Standort Baden-Württemberg braucht beides: Wohneigentumsmaßnahmen und sozialen Wohnungsbau – gerade und insbesondere auch im Hinblick auf die demografische Entwicklung im Land“, so der Präsident des vbw. Im Hinblick auf den Wohneigentumserwerb setze die Landesregierung auch mit der geplanten Erhöhung der Grunderwerbsteuer falsche Akzente, kritisierte Burkhardt.

Die Zahl der Wohnungen mit Belegungsbindung ist weiter zurückge-gangen. Lediglich 77.262 Wohnungen unterlagen im Jahr 2010 noch einer Mietpreis- und Belegungsbindung. Auch waren die Landeswohnraumförderungsprogram-me der vergangenen Jahre nicht darauf ausgelegt, den sozialen Mietwohnungsbau zu fördern, im Gegenteil – sie haben ihn teils vollständig vernachlässigt und damit auch den Markt verändert. Statistische Gegenüberstellungen von Haushalten und Wohnungszahlen liegen insofern manchmal falsch, als der angebotene Wohnraum nicht immer den Vorstellungen und Zahlungsmöglichkeiten der Wohnungssuchenden entspricht. Wartezahlen von über 3.000 Menschen, die allein in Stuttgart auf der Nachfrageliste des städtischen „Wohnungsamtes“ stehen, machen das deutlich. „Ich prognostiziere, dass sich das Land, aber auch die Kommunen künftig wieder stärker in die Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus einbringen werden müssen“, so Burkhardt. Für das vergangene Jahr verzeichnet die Statistik leicht gestiegen Mieten. Sie liegen über alle Mitgliedsunternehmen und Regionen betrachtet bei 5,37 Euro. In den meisten Fällen befinden sie sich damit unter dem lokalen/regionalen Mietspiegel.

Modernisierungsleistungen auf nahezu gleichem Niveau

Da große Teile des Wohnungsbestandes den Anforderungen des de-mografischen Wandels und des Klimaschutzes selbst unter Einsatz er-heblicher Investitionen oft nicht gerecht werden können, gehen die Unternehmen im vbw den Schritt, sanierungsbedürftige Gebäude ab-zubrechen und dafür nach den aktuellen energetischen Anforderun-gen Neubauten zu errichten. Im vergangenen Jahr wurden rund 270 Wohnungen rückgebaut, für das laufende Jahr rechnet der Verband mit knapp 400 Wohnungen.

„Wir stellen fest, dass unsere Mitgliedsunternehmen zwar immer noch auf einem hohen Stand ihre Wohnungen modernisieren und instand halten, aber insbesondere das Inkrafttreten der Regelungen des Erneuerbare Wärmegesetzes Baden-Württemberg für den Wohnungsbestand im Jahr 2010 hat zu einem Abwarten geführt“, erklärte Burkhardt den Investitionsrückgang von rund 14 Millionen Euro in diesem Bereich. Zwar investierten die Wohnungs- und Immobilienunternehmen im vergangenen Jahr rund 600 Millionen in den Erhalt und die Modernisierung des Wohnungsbestandes. Der Verband hatte weit höhere Modernisierungsleistungen erwartet, die aber ausblieben. Seit Jahresbeginn 2010 sind die Eigentümer von Wohnungen beim Austausch von zentralen Heizanlagen verpflichtet, nicht nur auf neuere Technik, sondern auch auf erneuerbare Energien zu setzen. „Kompliziert und teuer“, nannte Burkhardt die Verpflich-tungen. Häufig gehen Eigentümer und Vermieter erst einmal auf Reparatur statt auf Austausch der Heizung.

„Bisher hat das EWärmeG Baden-Württemberg energetische Modernisierungen eher verhindert als befördert. Wir können die Landesregierung daher nur davor warnen, die geplante Verschärfung der bisherigen Regelungen zu realisieren“, sagte Burkhardt mit Blick auf die Evaluierung des Gesetzes und eine anstehende Novellierung.

Auch auf Bundesebene steht die Befürchtung an, dass die energeti-schen Anforderungen weiter angehoben werden. Mit der anstehenden Novellierung der Energieeinsparverordnung 2009 stehen weitere Energieeffizienzvorschriften bevor. „Wir bemängeln, dass für Bestandswohnungen immer höhere energetische Ansprüche gestellt werden, die Regierungen von Bund und Land sich aber an den Kosten für die Umsetzung nicht mit entsprechend finanziell ausgestatteten Förderprogrammen beteiligen“, kritisierte er. Der vbw schlägt insoweit eine Ersatzbauförderung für nicht wirtschaftlich sanierbare Bausubstanz vor. In Anbetracht der derzeitigen gesellschaftlichen Entwicklung kommt dem Stadtumbau eine besondere Bedeutung zu. Um die Quartiersentwicklung und den Stadtumbau zu stärken, wäre ein Förderpaket ‚Freimachung, Abriss, Planung, Neubau und Wiederbelegung’ notwendig. „Wir bedauern, dass die Bundesregierung die Städtebauförderung immer weiter zurückschraubt. Für das Jahr 2012 sind im Bundeshaushalt lediglich 410 Millionen Euro für alle Bundesländer an Städtebauförderung eingestellt. Das sind nochmals 45 Millionen Euro weniger als in diesem Jahr“, sagte Burkhardt. Er wies darauf hin, dass gerade die Städtebau-förderung immense investive Effekte aufweise, den Bürgern nutze, die Gewerbetreibenden stärke und insbesondere dem Mittelstand zugute käme. Selbst wenn – wie Bundesverkehrsminister Ramsauer erklärt hat – tatsächlich über das Programm „Energetische Sanierung“ nochmals 92 Millionen Euro hinzukommen, ist dies nicht ausreichend.

Konzentrationsprozess setzt sich fort

Durch Fusionen ist die Zahl der Mitgliedsunternehmen im Jahr 2010 auf 292 Unternehmen zurückgegangen. Der bereits seit Jahren begonnene Konzentrationsprozess in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft setzt sich fort. Durch Fusionen entstehen größere Unternehmenseinheiten, die leistungsstärker, krisenresistenter und serviceorientierter im Sinne ihrer Mitglieder agieren können. „Wir begrüßen diesen Prozess, der oft mit einer Kooperation der Mitgliedsunternehmen beginnt und durch die Fusion beendet wird und damit größere Einheiten schafft“, so die Direktorin des vbw, Sigrid Feßler. „Er führt zu einer erhöhten Wettbewerbsfähigkeit auf einem immer schwierigeren Marktumfeld“, ergänzte sie. Gleichzeitig wies sie auf den Trend zu Neugründungen von Wohnungsbauge-nossenschaften hin. Zwei Neugründungen sind in diesem Jahr schon vollzogen und drei weitere stehen an.

Zahl der Beschäftigten weiter gestiegen

„Mit einer Bilanzsumme von insgesamt 15,8 Milliarden Euro, mit Umsatz-erlösen von gemeinsam 2,8 Milliarden Euro und einer durchschnittlichen Eigenkapitalquote von 34 Prozent sind die Unternehmen im vbw gut und solide aufgestellt“, sagte Feßler. Die Unternehmensleiter beurteilen die gegenwärtige Geschäftslage als größtenteils gut oder sogar sehr gut und rechnen mit einer weiterhin stabilen Geschäftslage. Damit bietet die Branche sichere Arbeitsplätze. Wie schon in den vergangenen Jahren haben die Mitgliedsunternehmen im vbw die Beschäftigtenzahl weiter leicht gesteigert. Sie bieten über 6.800 Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen einen Arbeitsplatz. Im Jahr 2010 machten 206 Auszubildende bei einem Wohnungs- und Immobilienunternehmen eine Ausbildung. Die Berufschancen und Möglichkeiten stehen auch weiterhin gut, denn die Branche braucht zunehmend Spezialisten, die die komplizierte Ma-terie beherrschen.

EU-Vorgabe zur Rohrsanierungen

Auf alle Gebäudebesitzer im Land kommt mittelfristig eine weitere Aufgabe zu. Sie betrifft diesmal nicht den oberirdischen und energetischen Part der Gebäude, sondern die privaten Abwasserleitungen. Die EU schreibt in einer Rahmenrichtlinie vor, dass in den Mitgliedsstaaten sämtliche privaten Abwasserleitungen überprüft und gegebenenfalls saniert werden müssen. Als abschließenden Termin, bis zu dem die Überprüfung und Sanierung zu geschehen hat, ist der 31.12.2015 genannt. „Bis zum Ende des Jahres 2015 ist diese Mammutaufgabe für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft schlicht nicht machbar. Schon allein bei der Planung und Grundlagenermittlung rund um die Abwasserleitungen rechnen Fachleute – je nach Größe des Wohnungsunternehmens – mit einem zeitlichen Aufwand von zwei Jahren. Weitere Zeit verschlingen sodann die eigentliche Dichtigkeitsprüfung und die eventuell erforderlich werdenden Sanierungsarbeiten; von den hierbei anfallenden Kosten ganz zu schweigen. Je nach vorgeschriebener Ausführungsart und nach Länge und Lage der Leitungen gehen Experten von Kosten für die Dichtigkeitsprüfung von 2.000 bis 5.000 Euro pro Objekt aus. Die gefundenen Schäden müssen dann behoben werden. Rechnet man, dass 10 cm Leitungslänge je Quadratmeter Grundstücksfläche zu sanieren und im Schnitt rund 300 Euro je laufendem Meter zu berechnen sind, dann summiert sich dieser Betrag für die Unternehmen schnell in Millionenhöhe. Denn 50.000 Quadratmeter Grundstücksfläche pro Unternehmen sind keine Seltenheit; es können sogar 125.000 bis 200.000 Quadratmeter sein. Bei einer Grundstücksfläche von 50.000 Quadratmetern ergeben sich etwa 1,5 Millionen Euro Sanierungskosten. „Solche Beträge können die Wohnungsunternehmen nicht kurzfristig aufbringen. Vielmehr müssen sie dafür mittel- bis langfristig Rückstellungen bilden. Wir plädieren daher darauf, die Frist für die erstmalige Überprüfung der Leitungen auf den 31.12.2025 oder wenn möglich auf den 21.12.2030 festzulegen. Eine Herkulesaufgabe bleibt es für die Wohnungsunternehmen trotz alledem“, sagte Feßler.

Steuerchaos durch Umkehr der Steuerschuldnerschaft

Mit einem anderen Sisyphusproblem kämpft die Branche schon seit Frühjahr 2011. Aufgrund einer geänderten Auffassung der Finanzverwaltung, die erst im April 2011 bekannt gemacht wurde, haben Bauunternehmer und Handwerker seit Jahresbeginn Rechnungen an Bauträger steuerrechtlich unrichtig ausgestellt. Der Irrtum hat zwar weder die Beteiligten noch das Finanzamt geschädigt, dennoch soll rückwirkend eine Korrektur erfolgen, die sowohl für die Bauträgerunternehmen und Handwerker als auch für die Finanzämter einen immens hohen Verwaltungsaufwand bedeuten. Leichter wäre es für alle Beteiligten, wenn das neue Verfahren, das sich auch Paragraph 13b des Umsatzsteuergesetzes ergibt, erst zum 1.1.2012 zur Anwendung kommen würde.

Bislang haben Bauunternehmen und Bauhandwerker in ihren Rechnungen an Bauträger die Umsatzsteuer ausgewiesen und an das Finanzamt abgeführt. Zum 31.3.2011 hat das Landesfinanzministerium in einem Schreiben klargestellt, dass diese Regelung sich seit 1.1.2011 geändert habe. Seither dürfen Bauunternehmen und Bauhandwerker den Bauträgern nur noch den Nettobetrag in Rechnung stellen. Die Umsatzsteuer führt dann der Bauträger ab. Da das neue Verfahren bereits rückwirkend zum 1.1.2011 gelten soll, müssen alle bis dato geschriebenen Rechnungen berichtigt werden. Der Handwerker muss sich die Rechnungsberichtigung vom Finanzamt genehmigen lassen. Nach der Genehmigung erhält der Handwerker die abgeführte Umsatzsteuer zurück und muss diese an den Bauträger weiterreichen, der ja jetzt anstelle des Handwerkers an das Finanzamt bezahlen muss. Der Prozess ist aufwändig und unnötig, da das Finanzamt die Umsatzsteuer ja bereits erhalten hatte. Das Geld wandert sozusagen im Kreis. „Bislang ist es noch nicht gelungen, ein Umdenken zu erreichen. Für alle Beteiligten wäre eine Frist bis zum 1.1.2012 die einfachste und unbürokratischste Lösung. Doch dazu kann sich weder das Landesfinanzministerium noch das Bundesfinanzministerium bislang durchringen. Neben allen anderen Herausforderungen, vor denen die Branche steht, kostet dieser unsinnige Aufwand, zusätzlich Zeit und Geld“, resümierte Feßler ab-schließend.

Weiterführende Links

• Orginalmeldung von vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
• Alle Meldungen von vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.