Mietrechtsreform: Modernisierung wird vereinfacht

In den letzten Jahren sind die Preise für Strom, Gas und Erdöl in enorme Höhen gestiegen. Gleichzeitig nehmen die Besorgnis erregenden Nachrichten zum Klimawandel zu. Weil Modernisierungen wesentlich dazu beitragen können, Energie in Wohngebäuden – insbesondere in Altbauten – einzusparen, will die Bundesregierung solche Maßnahmen künftig für Vermieter attraktiver gestalten. Nach dem derzeit geltenden Mietrecht sind die Hürden für den Vermieter nämlich recht hoch. Vor allem das Minderungsrecht des Mieters bedeutet oft eine erhebliche Last für den Hauseigentümer, der sein Gebäude modernisieren möchte. Die Bundesjustizministerin hat deshalb den Entwurf für eine Mietrechtsreform vorgestellt, deren Schwerpunkt in der Erleichterung von „energetischen Modernisierungen“ für den Vermieter liegt, wie ARAG Experten erläutern. Unklar ist allerdings noch, ob und wann die geplanten Änderungen umgesetzt werden.

Energetische Modernisierung

Mit der Reform soll die derzeitige Regelung der Modernisierungsmaßnahmen im BGB aufgehoben und durch mehrere neue Vorschriften (§§ 555 a bis f) ersetzt werden. Die „energetischen Modernisierung“ soll dabei als eigener Tatbestand normiert werden. Sie umfasst nach dem Entwurf alle Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird, also z.B. die Installation einer Solaranlage auf dem Dach zur Warmwasserbereitung. Handelt es sich um eine „energetische Modernisierung“, soll das Minderungsrecht des Mieters künftig für die ersten drei Monate der Maßnahme ausgeschlossen sein. Alle sonstigen klimaschützenden Maßnahmen – wie etwa die Solaranlage, deren Strom in das öffentliche Stromnetz fließt – fallen dagegen nicht unter den Begriff der „energetischen Modernisierung“, d.h. sie berechtigen den Mieter von ihrem Beginn an zur Mietminderung.

Vereinfachtes Verfahren

Für die „energetische Modernisierung“ sieht der Gesetzesentwurf außerdem eine vereinfachte Begründungspflicht vor. So soll der Vermieter dem Mieter zwar nach wie vor darlegen müssen, dass mit der geplanten Maßnahme Energieeinsparungen verbunden sind, allerdings soll zukünftig der Verweis auf anerkannte Pauschalwerte ausreichen. Bislang musste der Vermieter hier oft einen (teuren) Sachverständigen beauftragen, wenn er z.B. die Energiewerte alter Fenster im Vergleich zu den geplanten neuen nachweisen wollte.

Mieterhöhung inklusive

Neu ist auch, dass der Einwand des Mieters, die Modernisierung bedeute für ihn wegen der zu erwartenden Mieterhöhung eine wirtschaftliche Härte, nicht mehr – wie derzeit – bereits bei der Frage der Duldungspflicht zu berücksichtigen ist. Hier sollen stattdessen nur noch sonstige Gründe für einen Härtefall eine Rolle spielen. Auf die finanziellen Belange des Mieters soll es dagegen erst im Mieterhöhungsverfahren ankommen. Damit soll künftig vermieden werden, dass sich der Mieter bereits bei der Frage der Duldungspflicht auf eine wirtschaftliche Härte beruft und dadurch den Beginn der Modernisierung verzögert – was nach der jetzigen Regelung möglich ist. Unverändert bleiben soll dagegen die Höhe der Modernisierungskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können – nach wie vor jährlich 11 Prozent der anteilig für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten.

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